详解Syndicated Mortgage投资(联合按揭/联合贷款)



加拿大地产投资方向解析系列之
详解Syndicated Mortgage投资(联合按揭/联合贷款)



作者: Harry Liu 刘玉海. Centum Monest华旗金融, 加拿大人脉银行贷款融资(资本管理)团队负责人。英国MBA in Finance (Oxford Brookes), 金融方向。18年外企市场营销经验,曾创立中汇网(外汇交易)。移民加拿大后从事房屋贷款、专注土地地产投融资,与加拿大五大银行及诸多中小银行和金融机构有贷融资合作。专注加国利率汇率趋势分析和北美土地地产投资项目解析。微信:harryliu828. 咨询热线:416-890-3352


 

过去几年乃至十几年加拿大房市的持续增长已经让诸多房东群的群友们获益匪浅。如何继续借助地产大势获取稳定回报?在大多伦多地区为例,目前独立屋动辄都在百万以上了,好区域的镇屋也接近百万。作为普通投资者,除了自住房之外,投资第二套第三套乃至第N套尽管可以利用银行杠杆,但是首付的压力还是越来越大、贷款空间也越来越小。另外,如何从众多的楼盘/物业中选择最有潜力的项目对于买楼花的普通投资者来说也存在着太多的不可预知性和不可控性。 

近年来,一种风险低、回报稳定、投资门槛低、本金受保障、周期适中的地产类投资产品正在逐步成为投资者关注的热点,它就是联合按揭/联合贷款 (Syndicated Mortgage),也称为联合贷款地产投资。 

 


Part 1:什么是Syndicated Mortgage 

从英文名称上可以看出,这是一种Mortgage。 

Mortgage从功能上可以分为四种:Residential Mortgage, Commercial Mortgage, Private Mortgage and Syndicated Mortgage. 

我们一般常说的Mortgage是通常指Residential Mortgage住宅贷款。 

前两种Mortgage的资金方/Lender一般是银行和金融机构,借款方/Borrower一般是个人或公司;后两种资金方/Lender是个人、公司或机构,借款方/Borrower通常是个人或开发商。 

Syndicated是协同协作的意思,Syndicated Mortgage顾名思义是多个Lenders(个人、公司或机构,即投资人)联合对一个项目进行放贷,借款方/Borrower通常是开发商,抵押物通常是土地和物业。作为Mortgage产品的一种,Syndicated Mortgage简单来说,和我们用房产作抵押从银行贷款(Residential Mortgage)相反,在这里,投资者/Lender扮演的是“银行”的角色。投资者通过获得物业或土地抵押来控制风险。每一位投资者都会获得律师签发的、个人拥有那一部分的土地登记证书。并且,在严格的法律监管下,投资者的资金只保存在信托或律师公司里,地产开发商只有得到律师、会计师、工程监理等多方批准,才能获得信托或律师公司的拨款,从而保证资金的安全。 

开发商为什么要借钱?银行为什么不借? 

这是部分投资者通常脑海中跃出的第一个问题。 

假设你有100万资金可以做房地产投资,你会直接全款买一栋100万的房屋吗?显然不会,特别是在低息时代,你会把100万资金分成几份,充分利用贷款杠杆同时购买几个物业。开发商也一样,如果有1000万资金开发商会利用融资杠杆同时启动几个项目。 

银行(含金融机构,以下同)会借。2008年之前开发商用要购买的土地和物业(我们称之为硬成本/Hard Cost)做抵押从银行最高可以贷到85%(具体比例取决于开发商的Credit和资质、土地位置、项目性质等等),也就是比如说$1,000万的土地开发商最少可能只需$150万外加银行贷款$850万就可以买下这块土地。受美国次贷危机的影响,加拿大政府在2008年之后开始政策收紧,即用土地抵押银行最高只能贷到65%(如下图)。那么开发商在买地时的硬成本除了自有资金和银行贷款之外也需要其他方式融资 – 这其中就包括联合贷款Syndicated Mortgage。(从开发商的角度来看,买地的硬成本通常的融资手段包括:银行(含金融机构)贷款、卖方贷款VAT(Vendor Take Back)、机构基金池、联合贷款Syndicated Mortgage、LPs、MIC、REIT等等,篇幅所限,这里重点解析投资者/Lender作为债权方之一的Syndicated Mortgage)。 

买地是地产开发的第一步,接下来开发商要面临着一系列的开销,包括但不仅限于规划设计、环境研究、开发费用、财务费用、利息储备、各种专业顾问费用(如策划顾问、结构工程师、机械工程师、环保顾问、景观顾问、项目营销顾问等)以及市场推广宣传等等投入我们统称之为软成本/Soft Cost。这一部分资金银行一般不予借贷,需要开发商从其他渠道想办法,这部分软成本/Soft Cost正是Syndicated Mortgage原来(2008年以前)主要Cover的部分。

Syndicated Mortgage都是第二贷款(2nd Mortgage)吗? 

不一定。尽管通常Syndicated Mortgage都属于第二贷款,但Syndicated Mortgage也可以作为第一贷款存在。 

Syndicated Mortgage是新生事物吗?受谁监管? 

不是。在加拿大Syndicated Mortgage二战后就出现了。Syndicated Mortgage在安省受FSCO(Financial Services Commission of Ontario)监管,并在1973年作为Mortgage产品的一种专门出台法规规范。FSCO是安省财政部(Ministry of Finance)下属的监管机构,负责管理和规范Mortgage Products, Mortgage Brokers, Insurance, Pension Plans, Loan and Trust Companies, Credit Unions以及其他相关个体、公司和组织的机构。 

Syndicated Mortgage投资的项目类型? 

具体投资项目类型涉及住宅和商业,Low-Rise、High-Rise都有,包括但不仅限于独立屋、镇屋、高级公寓Condo、商用建筑、购物中心、商住两用公寓和老人院等等。 

哪些资金可以投资Syndicated Mortgage 

Syndicated Mortgage投资的最小投资金额一般为$3万加元左右(视具体项目),资金投入方式可以多种多样:

(1) 现金存款;

(2) 其他注册类资金包括:

- RRSP退休储蓄基金计划基金 (Registered Retirement Saving Plan)

- TFSA免税储蓄账户 (Tax Free Savings Account)

- LIRA锁定退休账户 (Locked-Income Retirement Account)

- LIF终生入息基金 (Life Income Fund)

- RIF退休入息基金 (Retirement Income Fund)


Syndicated Mortgage
的投资回报方式?周期如何? 

和其他Mortgage一样,Syndicated Mortgage中投资者/Lender是以利息Interest作为主要回报来源的。投资者/Lender的角色和银行是一样的,所投资的项目有开发商的土地/物业做抵押,每年有固定的利息回报(一般在8%-9%,按照季度派息)。周期视具体项目一般为两年至五年不等。如果项目有延期情况,在延期期间投资者/Lender同样享有相同的固定利息回报(精确到具体天数)。除了固定的利息回报之外,大部分项目在项目完成退还本金时,投资者/Lender还会有一份额外的回报:一般称之为DLF/Deferred Lender Fee,这一点会提前清楚地写在合约中。DLF类似于“分红/Dividend”。但按照法律规定不能称之为“分红/Dividend”,因为投资者/Lender不是股东,是债权人。DLF“分红”视具体项目而定一般在2%~16%之间不等。所以,投资者/Lender的平均年化回报率一般在9%13% 

为什么不直接投资在项目公司做LPs(有限合伙人)? 

投资没有排他性。直接投资在开发项目上做LPs(有限合伙人)可能可以获得更高的回报和利润,但也承担着更高的风险。Syndicated Mortgage的投资宗旨是安全稳定第一,只做债权人,不参与项目,目标是通过土地和物业抵押为投资者/Lender获得稳定的利息回报以及项目完成后的DLF“分红”收入。 

Syndicated Mortgage的退出机制? 

首先Syndicated Mortgage是封闭式的投资,在项目完成之前投资者/Lender可以转让但不能提前退出(除非Mortgage项目管理公司代表全体投资者/Lender利益与开发商协商后双方同意的全体提前退出)。 

项目完成退出:按照项目投资年限,在项目完成时(一般在项目销售超过95%以上即视为项目完成)由开发商通过信托公司或Trustee退还投资者/Lender本金,并按照第三方审计后的收益发放DLF“分红”收入。 

项目正常延期后完成退出:如果项目在投资期限到期时需要适当的延期(一般不超过12个月)时,Mortgage项目管理公司在这种情况发生之前就会和开发商一起研究解决方案,常规的解决方案继续支付利息给投资者/Lender知道项目顺利完成后退还本金和发放DLF“分红”收入。 

项目转让:开发商再融资,项目被新的开发商/机构买断,之前的开发商返还投资者/Lender的本金。 

拍卖:如果以上情形都不适用,就会开启出售/拍卖抵押资产的流程,返回投资者/Lender的本金。这是Syndicated Mortgage投资所独有的显著优势。Syndicated Mortgage 通常作为2nd Mortgage 紧随银行的1st Mortgage之后被偿还,排在那些没有担保的债务、公司的欠款以及LPs有限合伙人的权益之前。 



Part 2
:谁可以推广Syndicated Mortgage投资?如何选择Professional Syndicated Mortgage Consultant 

在安省, Syndicated Mortgage投资需要由FSCO (Financial Services Commission of Ontario) 注册的贷款经纪机构Mortgage Brokerage 来推广和销售。FSCO的这种规定,其目的就是为了严格规范这种类型的投资理财的推广行为,以免非专业人士误导投资者。 

首先Ta需要是一名Licensed Mortgage Agent/Broker 

在加拿大我们知道从事专业领域的Consulting服务需要有相应的行业的License,没有License从法律上讲是不可以推介和宣传该领域的产品和服务的。就像没有地产经纪牌照不可以带客人看房一样。 

其次,Ta要具备Mortgage以及Syndicated Mortgage的专业知识和实际运作经验。术业有专攻,没有丰富的专业背景知识和实际运作经验,很难让客户放心和充分信任。 

一个合格的Professional Syndicated Mortgage Consultant的责任是什么?Ta需要有能力清楚的为投资者/Lender解释Syndicated Mortgage投资回报与风险;了解客户的投资能力和投资偏好并推荐合适的项目;阐述合约条款以及FSCO要求的信息披露规定,以及解答投资者/Lender所关心的其他任何相关问题。 


Part 3:选择合适的Syndicated Mortgage投资公司(Mortgage项目管理公司/平台)?资金安全永远比回报更重要! 

投资者/Lender不直接面对开发商,即便在信息相对透明的数字时代,开发商/开发项目与投资者/Lender之间还是存在信息不对称的问题。因此在投资项目的选择上Syndicated Mortgage投资公司(或者称Mortgage项目管理公司/平台)的作用就显得至关重要。 

Mortgage项目管理公司/平台背景与经验:潜在的投资者/Lender必须要充分了解Mortgage项目管理公司/平台的管理团队背景、历史完成退出的项目记录、合作的开发商,以及具体投资项目的地理位置、贷款的目的、项目负债率LTV、以及项目完成约定和退出机制的法律合同。 

历史不代表未来,但没有历史的未来更未知。很难想象一家没有成功融资项目退出记录的Syndicated Mortgage投资公司和/或只有一个项目的开发商如何能给投资者/Lender带来足够的信心。 

纯金融公司(比如Mortgage Brokerage公司)玩的转Syndicated Mortgage 投资吗?答案是,很难。成功的Syndicated Mortgage投资公司/平台一定要有专业的地产项目管理公司/团队。纯金融公司不是开发商,在项目管理上会非常被动。如果有专业的开发商背景的项目管理公司做前期的项目筛选和后期的项目跟踪与管理,投资者/Lender将无后顾之忧。

 


Part 4: Syndicated Mortgage投资的风险管控? 

选择靠谱的开发商和开发项目 -- 安全永远比回报更重要! 

在加拿大,开发商一般在开发一个项目之前需要对地块位置、周围房价、政府审批政策、融资渠道、建筑贷款审批以及整体的成本和可能的利润等进行周密的研究调查并推出可行性方案。正如前文提到的,作为普通投资者/Lender在信息不完全对称的前提下很难分析和掌控开发商和开发项目全部信息。专业Syndicated Mortgage投资公司(Mortgage项目管理公司/平台)会帮助投资者/Lender从众多的项目中筛选出若干项目,投资者/Lender再根据自身的投资偏好从中选择最适合自己的。

 控制合理的负债率LTVLoan to Value 

正如银行放房贷时一样,银行会非常保守地考虑负债率LTV (Loan to Value) 。借款人/Borrower有工作、信用好、用房屋做抵押就可以很容易付20%首付而从银行贷到另外80%的房款(贷款总额同样受限于借款人/Borrower的收入水平)。那么银行的风险在哪里?银行的风险不是怕你失业了不还或者还不起贷款了,而是在你不还贷款银行拍卖时物业价值跌破(原有价值)的20%,也就是说银行80%那部分贷款不能够完全地收回了。 

Syndicated Mortgage也是一样。一个项目所有的借贷负债(Loan)不能超其Value。理论上讲LTV越低越好,但在实际行情中High-Rise Condo类项目的LTV一般在80%以内,Low-Rise低层住宅如独立屋/半独立屋、镇屋的LTV一般不超过85%。 

一个项目的LTV不会是一成不变的。谈Value时一定对应的是某个时间点的Value,一般评估报告的有效期为6个月。市场在变化,LTV中的Value也在变化 -- 在负债没有变化的情况下,随着土地的自然升值以及土地属性的变化(例如Draft Plan 或Site Plan通过了审批)引起的土地价值上升会都让LTV不断降低。从而使开发商如有需要可以进一步融资。 

假设一个项目一共需要$1,000万的Soft Cost, 开发商不会一次性地融资这笔钱,因为一旦收到这笔钱就要马上开始计算利息(当然投资者/Lender也不会一次性直接贷给开发商这么多,如果LTV过高的话)。这笔资金通常按照开发商开发进度上的资金需求情况分批逐笔地贷给开发商。每次放贷都要重新评估Value,以保证有一个合理的LTV。类似于我们住宅房屋上的Refinance,你的房屋每一次升值后你都有空间可以Refinance出来更多的资金,当然每次Refinance都需要重新评估房屋的Value。所以随着Value的变化和Loan的变化,LTV是一个起伏不定的数字,当然一般会维持在一个相对安全的水准。


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 (投资有风险选择很重要)




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