再谈对欠租的处理

一年前,我写过一篇文章,题为《浅谈欠租的追讨》,我经常把这篇文章推送给咨询我如果处理欠租这一问题的朋友们。大家从这篇文章里颇为受益,这篇文章的网址是https://mp.weixin.qq.com/s/hvHLYOKB0nniDRE0Vj5Ibg

 

一年来,安省民用租务法律发生了一系列的变化,基本体现在对涨租的控制、对收回自用的规定,以及对新签租约实施标准化等等。总的来说,这些变化的结果导致:

 

  • 对房东的综合管理质素的要求更高了,
  • 对房东风险控制能力的的要求更高了,以及
  • 对法律人士处理纠纷的能力要求更高了

 

纵观这一年来的纠纷类型,欠租案仍然高居榜首。房东对欠租的重视仍然不够,对欠租纠纷的处理能力仍显不足,对欠租所造成的危害仍然判断不明。

 

其实,从房东房客管理局历年的统计数字来看,欠租案一直是发生最多的纠纷类型。可以说绝大部分的案子起因是欠租,或者演变成为欠租。欠租对房东来说,是最直观、最明显,而且最严重的损害。

 

房东有固定的运营成本。且不说绝大多数房东背负房贷压力,单说管理成本(如中介佣金、物管费用等等),和费用成本(税负、煤气水电等)就足以使房东不堪重负。尤其是那些因为运营成本高、风险备用金少、资金压力大的房东,一旦发生不期而遇的租金收取延误或无着,往往带来的巨大的经营压力。

 

然而,为数不少的房东在欠租发生时所采取的管理手段,并不能尽快、节省、安全地制止风险的迁延。相反,他们采取的方式往往使得尚可控制的“灾情”,蔓延为不可收拾的“灾难”。

 

主要表现为如下几种情况:

 

  • 拖延。欠租发生后,房东不是根据《民用租务法》的规定以及房东房客管理局的流程,迅速进入处理程序。而是一味地“等、靠、盼”,希望“灾情”能自我消失。
  • 轻信。租客拖欠房租不需要理由,也不需要提前通知房东。但是一旦房东追问,租客的理由往往毫无可信。
  • 盲目。拜网络之赐,信息发达到了无以复加的程度。房东一旦被欠租金,往往“有病乱投医”,在微信群里呼叫“咋办”的有之、在网上论坛里发“求救帖”的有之、在房东房客管理局网站上生搬硬套的有之、寻当初找的“出租中介”要求继续免费追租的有之、刻意避开自己认为麻烦、昂贵的专业法律服务的更是比比皆是。

 

在我处理的欠租纠纷案中,有一半以上,是闭门造车失败者。熟不知,您耽误的是宝贵的战机,损失的是自己的金钱,得来的是更大的风险。

 

法律纠纷处理流程看上去简单,房东房客管理局网站上的“指南”读起来也简单,处理流程走起来也简单,但是一旦深入内涵,一切都不简单。不少的人一直盼到了案子听证日,才发现自己从一开始就错了。

 

这里送给大家三个锦囊,希望能尽量遣除欠租的风险。

 

  • 选择与自己的出租屋匹配的租客,以尽量避免“错人住错屋”。
  • 妥善管理自己物业的设施,定期保养,以尽量不给租客留下因为物业养护问题而欠租借口。
  • 预先与专业的法律人士建立业务联系,一旦发生欠租,第一时间寻求法律意见,听取专业指导,乃至及时委托办案,以期把风险控制在最低程度。

 

“书到用时方恨少,事未经过不知难”。能够及时收取租金,是出租业的龙头。能够及时止损,是出租业的重中之重。如果这两个环节出了问题,那么往往会发生“多米诺骨牌”效应,甚至最后的结局是黯然离场,那就太可惜了。

 

我处理房东房客纠纷多年,总结出三个原则,如果大家能严格遵守,欠租风险还是可控的。这三个原则是:不拖延、不轻信、及时寻求专业服务。

 

祝大家租务愉快,收获圆满。

 

 【以上不做为我的法律意见,仅为点评。】

 

 于戎伟,安省律师公会 · 法律顾问

于氏法律事务所

电话  647-352-8388

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❷ E-mail:yu.alec@hotmail.com; yu.alec@ryulegal.ca

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