马云 - 楼花转手(assignment) 的税务问题

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 ;重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人。


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最近总有朋友来问,从建筑商手里买了个楼花(期房), 现在想在final closing 之前转手,应该注意哪些税务问题呢?

通常,我们说买楼花有三种目的:自住,出租,转让

1. 自住 –

如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,已经声明是自住(primary residence) , 建筑商会代办申请新房 HST rebate, 并把能够拿回的rebate做到房价里面。一切不用自己操心。合同上的价格就是最后的价格,买家不需要额外再付 HST。

注意如果final closing 之后没有按时搬入,而是转手卖出,这个行为就使该房不符合“自住房”的概念了 (因为没有“住”)。CRA会追回已经发放的 HST rebate。

2. 出租 –

如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,声明房子将用于出租,那么买家除了要付给建筑商原始房价之外,还要付个13%的HST。当然,这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA拿回相当多的一部分来。这个rebate 申请通常建筑商不负责,需要自己来做。

3. 转让 -

在Occupancy/Final Closing之前就转让 (assignment) 。相当于,在没有拿到产权证之前,把原来的购房合同卖给接手的买家。

问题最多的就是这个楼花转手”。 下面就重点讲讲这部分:

首先,要知道,不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定,不许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后,再进行转让。

其次,还有一些建筑商,会给买家这个自由(购房合同里会写),可以转让楼花。尽管合同里有这个条款,在进行转让之前,通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花,就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用, 几千块不等 (这个费用通常也是有HST的)。有的建筑商为了吸引买家,就干脆不收。

从GST/HST的角度来说,“Builder”这个概念并不一定意味着就是原始建造房子的人。第一手买家同样也可以被视同为”builder”. 请看下面几种情况:

例一:

村长,师哥,和笨猫三人共同租住在一栋3个卧室的DT小房子里。2015年1月,他们终于凑够了份子钱,和建筑商签订一购房合同,购买一湖景高级公寓one-bedroom condo。 合同上注明,购入价为50万, closing date 预计为2018年7月。2016年2月,湖景公寓身价暴涨。村长师哥和笨猫分别收到几个offer想购买他们手中的湖景楼花。彻夜研究后,三人决定将楼花转手给美女丫丫小姐。交易成功后,三个男人分了钱,欢欢喜喜各自回老家娶媳妇去了。

分析:从CRA的角度看,三个大男人买个one-bedroom的小condo本身就不现实, 真的要住吗?怎么住?他们考虑了几个offer最后决定卖给丫丫。从这个层面来说,他们仨人购房的intention 就并非为了自住,而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此,村长师哥和笨猫可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo (make a taxable supply) 就是要收HST的。

例二:

陈总和夫人带着三个孩子住在4个卧室的大别墅内。他们只有这一套房。2015年1月,陈总携同夫人与一家建筑商签署了一购房合同,购买林间one-bedroom高级公寓。购入价为50万元,预计closing date为2016年1月。在2015年12月,趁着还没有入住,陈总和夫人决定把condo卖了,卖价60万。他们用赚的钱给自己的大别墅又加盖了一层。

分析:从CRA的角度看,尽管陈总和夫人从来没有倒房历史,但是一家五口人买个one-bedroom的小condo也是有悖常理的, 一看就不是真心想住。从这个层面来说,他们购房的intention 就并非为了自住,而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此,陈总和夫人可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo (make a taxable supply) 就是要收HST的。

例三:

牛魔王和铁扇公主带着三个孩子住在3个卧室的糖豪斯内。2015年1月,他们与建筑商签署了一购房合同,购买渔人村一4-bedroom大豪斯。大豪斯离孩子们的学校很近,走路可达,大豪斯离牛魔王的单位也近,夏天老牛可以骑自行车上班,可以省下不少油钱。大豪斯的closing date是 2016年7月。在2016年1月,牛魔王和公主卖掉了3卧的糖豪斯,搬到一处租房暂住,打算等新房可以入住后立即搬入。但是,计划没有变化快,2016年6月,铁扇公主的母上大人重病,不能自理,要求和他们同住便于伺候。

老牛和公主一商量,觉得这样子4卧的大豪斯貌似不够住了,为了母上大人,得买个更大更豪的豪斯才行。所以,他们在closing之前,把4卧室的大豪斯卖了。

分析:从CRA的角度看,老牛和公举卖掉了原来的住房,搬到租屋暂住,新购入的4卧大豪斯距离上学上班都近,这些证据足以说明他们买房自住的意图真实可信。尽管后来并没有如期搬入,而是卖了4卧大豪斯,那也是有特殊原因的 (change in personal circumstances – 有了母上大人的加入,新房不够住了)。所以,从CRA看来,他们不是为了卖房而买房,所以,从GST/HST的角度看,老牛和公主不是”builder”, 他们卖房不收HST.

例四:

2015年1月,大灰狼和建筑商签署了一购房合同,购买士嘉堡一新房,自住。新房离单位近,离家更近。Closing date 2016年7月。在2016年1月,大灰狼的单位搬迁到纽约,为了保住工作,大灰狼决定前往纽约,和单位共存亡。临走,大灰狼卖掉了手里的新房楼花。

分析:从CRA的角度看,大灰狼买房自住,卖房的唯一原因是单位搬迁。因此,从GST/HST的角度看,大灰狼不是”builder”, 他卖房不收HST.

Assignment fees 楼花转让费

买楼花,通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时,原始买家还要赚上一笔。

如果,像上面的例一和例二里讲的,卖楼花行为是taxable, 要收取HST的,那么接手的新买家就要在谈好的转让价的基础上,再付一个13%的HST。

举个例子:

珍妮和建筑商签了一购房合同,当天付deposit 一万元。一个月后,珍妮把“楼花”转手以一万五卖给了彼得。如果这个交易属于例一和例二的情况,那么新买家彼得要在整个儿的一万五的基础上,再交13%的HST。彼得需要付 $15,000*1.13= $16,950。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办?

对原始买家来说:

1. 如果原始买家被视同为builder(看例一,例二), 他的转手楼花的行为需要收HST,他就不再符合HST rebate 的条件 (因为买房已经不是为了自住)。

2. 甚至当原始买家不是builder (看例三,例四), 转手楼花不需要收HST,他也同样不再符合HST rebate的条件 (因为没有ownership, 在ownership到手之前就已经转让出去了)。

总之,楼花转手,原始买家必须退回 HST rebate.

对接手的新买家来说:

1. 如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租),就可以申请这个rebate。

总之,接手花,新买家可以重新申请 HST rebate.

注意:

当楼花转手之后,可能存在俩个“builder”了。一个是真正建房的建筑商,另一个是原始买家。这种情况下,接手的新买家通常要把GST/HST付给建筑商 (for the purchase of the new home)还要付给原始买家 (for the purchase of the interest in the new home).

比如:

新房总价为30万。小王是原始买家,和建筑商签好合同,付了deposit $10,000. 几个月后,小王把楼花合同转卖给大刘,商定的交易价为$15,000. 大刘接手后,需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950; 在final closing之时,要付给建筑商购房的尾款,和13%的HST。

一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后,就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反, 大刘可以直接跟CRA提交 - 把付给建筑商的,和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请。

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