房东必看,出租房产的几个税务技巧


​​​虽然股票和债券等投资通常被称为被动投资,租赁房产被视为积极投资,但是在加拿大出租房屋,当房东并不是一件简单的事情。

试想,如果您在自己的房子里出租一个套房,那么您必须在凌晨3点起床修理租户的漏水管道,或花钱雇人来做这件事;如果您出租整套房租,而自己住得比较远,您还可能需要考虑聘请物业经理来管理房屋。

王珂会计师事务所,凭借多年为出租房产的房东报税的经验,总结了一些税务技巧,希望能让做房东的您在税务方面变得更轻松。房东可申请的税收抵免成为房东的好处之一是您可以对租赁房产申请部分税收抵免。加拿大税务局(Canada Revenue Agency)有一份您可以申请的费用清单。相关阅读:

在加拿大,出租房产可抵税项目清单

您申请的税收抵免费用越多,您就可以减少越多的应付税款。像出租广告一类的花费可以全额扣除,但其他费用会根据您出租房屋的百分比扣除。常见可扣除的费用还包括供热,供水,供电和房屋保险。
与美国公民不同,加拿大人通常不能扣除在其自住房支付的抵押贷款利息。但是出租房屋可以利用贷款利息来抵税。因此,如果您有抵押贷款,您可以申请部分利息作为抵免额。例如,如果您出租了自住房的40%,您可以申请减免您当年支付的抵押贷款利息的40%。
指定您的主要住所
在您决定出租房之前,对于主要住所和出租房产的税务影响,以下几点是您需要了解的:
  • 当您出售房屋时,您需要填写表格,由个人(个人信托除外)指定房产作为自住房。CRA允许每个纳税年度,您指定一套房产为自住房。
  • 如果您把您的自住房出租(出租比率为50%以下),只要您住在这套房子里,您仍可以指定它为您的自住房。
  • 如果您在一年中的某些时间出租房屋,您可以在搬回来时将其指定为您的主要住所。
  • 虽然您每个纳税年度只能指定一套房产作为您的主要住所,但您不必每年都指定为同一套房产。
  • 当您出售房产时,出售房在出售期间不是您指定的自住房,您必须支付capital gains(资本收益)。
申请资产折旧补贴
通过租房,你的房产可以以每年最高房价的4%来计算折旧费,这也是一种房租的税收抵免。但,通常情况下,我们不建议。因为这样其实是在增加您要交的税额。
如果您的房屋在出售时升值,那么除了你买卖房的差价,肯定会产生的巨大的增值capital gain,资本增值税之外,您还需要缴纳CCA recapture,就是将以前所有年份抵税的折旧费部分,按照卖房当年的边界税率来缴纳税款。由于卖房的年度您会获得巨额收入,所以折旧费的CCA recapture一定是在最高税率,便会导致巨额税收。
举个例子,
A小姐有一套出租房,当年60万买入。每年报税都申报房屋折旧来降低出租收入。出租10年后,房子卖了100万,增值为40万。
假设A小姐每年平均取折旧1万,折旧10年,一共提取了(CCA)10万的房屋折旧。此时,账面上还剩60-10 = 50万(Undepreciated Capital Cost , 简称UCC)也就是残值。
(一)【高收入人群】
如果A小姐是高收入人群,假设她年收入9万,边界税率(marginal tax rate) 就已经是43%。提取折旧,10年省税10万*43%= 4W3加币。
【提取折旧的后果】:10年后房子以100万卖出,结果就是:
1)增值capital gain = 100-60 = 40万。
2)CCA Recapture 10万(recapture--账面上剩余的折旧有50W,卖了100万导致CCAclaw back)。
最终,taxable cap gain 的20万加上CCA claw back的10万一共30万都算入当年收入。等于在A小姐9万收入的基础上加30万再纳税,边际税几乎为50%。也就是这个CCA clawback 让你在10年后交了10*50%= 5万!相当于,10年期间每年的确能省点儿税,但在出售房子那一年,全部付回去了,而且还多付了7千
(二)【低收入人群】
假设A小姐十年间一直是收入4万,边界税率20%,那么房屋折旧10万 *20% = 2万. 也就是说,这10年提取折旧省了 2万的税。
同样,10年后卖了100万。结果:
1)有 capital gain 40 万。
2) CCA recap 10万。边界税率涨到近50%。那么 CCA clawback 同样使你需要交 10*50% = 5万的税。
对于低收入人群,提取折旧在过去10年给你省了2万的税,但卖房那年你需要为此交5万的税。还赔了3万
所以,是否要将出租物业的折旧费作为抵税的其中一项,还是需要根据自己的情况来判断,具体也可以咨询王珂注册会计师事务所416-551-5550。
保存好费用记录
您当房东时,保存好所有的费用记录非常重要。您不仅要保留您收到的租金记录,还要索取租赁房产所产生的任何费用。根据CRA,房东和自雇人士比公司雇员更有可能被审计调查。所以保存所有费用的收据很重要,一旦被查而无法提供CRA要求的收据凭证,您的税收减免和优惠很可能会被取消,取而代之的是高昂的罚款和利息。
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