关注还款能力,警惕过度借贷


作者:Kathy Wang(房东网服务圈 Scotiabank 房贷专家)

自2017年4月20日多伦多开始实行海外买家税以来,监管部门给过热的房地产市场连踩了几脚刹车,随着利率上调,B20压力测试幅度加大,特殊贷款政策的收紧,市场的热度有了迅速降温。而在这重重变化下,重新审视自己的还款能力和债务比例,就显得尤为重要了。

 

银行放贷的主要目的是赚取利息,因此在审批贷款时最看重的是贷款人的还款能力。而还款能力的大小则取决于收入、债务、信用和资金这四大要素。简单地说就是收入越高,债务越少,信用越好,资金越雄厚,则贷款能力就越强。这四大要素不仅在银行批贷款时尤为重要,在我们管理自己的财务时也一样非常重要。阶段性地检查自己的这四项指标,有助于未雨绸缪,及时调整债务和投资,使自己的财务更为健康稳固。

 

自2017年7月至今,加拿大央行已经连续几次上调了利率,而今的利率仍然在上升通道上,短期内仍有继续上涨的可能。利率上涨,导致了贷款月供的增加,因此对于过度借贷的担忧加剧。

最近听说了几起由于无法偿还贷款月供,而导致房产被银行拍卖的例子。那么,过度借贷通常是由什么原因造成的呢?

  

对利率上涨和房产减值风险的低估:很多人都犯过这样的毛病,借贷时希望达到最高额,因为相信房子会一直涨涨涨。感觉即使万一还不上月供,把房子卖掉就行了。这样一想,根本不会考虑太多,就贷款了。在房市好的时候,卖房所需要的时间非常短,如果还不上贷款,直接卖掉就好了。可是,当房市不好的时候,房子很难按理想价格卖出。而利率上涨贷款月供额的加大,轻者需要用牺牲其他生活用途的资金来完成供款, 因此造成原有的生活水准下降;更有甚者,由于实在无法支付贷款,造成房子断供后遭银行拍卖。

  

对租客赖租和房产空置风险的低估:购买太多的投资物业,没有注意选择优质租客,觉得反正只要有租客帮忙付房贷就行了可一旦遇到赖租客,一方面他们想方设法拖延付租金, 另一方面还拒不搬家。往往在这种情况下,房东无奈只能自己继续供款,当自己的财务不足以支撑正常还贷时,只能被银行将房产power sale。

 

对收入中断或减少的可能性的低估:突然失业,或生意收入大幅度下滑,没有足够的存款支撑,从而导致断供。

 

   

经历了2017年以来房产市场的大起大落,希望每一位热衷于房地产投资的客人都能时刻警惕过度借贷的危险。在此,我给大家几点建议:

最好保留一年月供和地税的流动资金作为紧急备用金,或者至少保留一定的信用线(HELOC)额度,谨防万一。这就相当于给自己预留出一年的时间,对过度借贷进行处理,或卖掉房产,或找到更为高薪的工作。总之,给自己留出一定的缓冲期。

  

不盲目自信,过度投资。投资需谨慎,量力而行。天下没有一直上涨的房市,没有经历过市场下跌的人们,在过去的一年多时间里终于对此有了一定的体会。特别是有很多在2017年初买了楼花的客人,现在马上面临交房贷款了,经常遇到评估价格低于购房价格的情况, 这种情况下,就需要增加首付款金额了。而有些在银行贷款收紧的政策下贷不到款的客人,则面临转让楼花,或去借利息更高的B lender或私贷来完成交接,造成月供增加,购房成本也增加。相信此番市场的盘整也会给每个人敲响一下警钟。

充分估计利率上涨的可能性。

  

银行的压力测试其实根本上也是为了防止过度贷款。根据现有的压力测试原则,在利率上涨2%的情况下,是不会影响还款能力的。 而当我们计算自己的贷款能力时,最好提早做足利率上涨的准备。

出现还贷困难时,请首先及时与贷款银行沟通,看看可否通过延长贷款期的方式降低月供,或利用以前提前还款的优势,请求暂缓偿付月供,等等来缓解困难,千万不要等银行催款甚至拍卖才开始紧张。

如果您对自己的借贷状况不会计算,那么请选择靠谱的房贷专家,帮您梳理借贷状况,提供专业建议。

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