地产投资最重要的事


应房东网邀请,和大家谈谈我眼中地产投资最重要的事有哪些。霍华德·马克斯 Howard Marks写的《投资最重要的事》一书给出了很多建设性的、在投资活动中普遍适用的意见,非常值得地产投资者借鉴。

  

结合加拿大的实际情况以及投资的一般规律,我认为在加拿大做居民房地产投资最重要的事有三件:1.计划;2.收入;3.地点。

  

投资的本质是完成一个主动收入向被动收入转变的计划。

如果有人认为这是一个既容易又愉快的过程,那就错了,投资是一个推迟当下满足感,完成既定目标的苦旅,没有丝毫兴奋和轻松可言。我们对投资的敬畏,表现在要为自己的人生画出怎样一个句号上:先穷还是后穷?

如果决定在穷困中结束一生,可以不用投资,及时行乐吧。设定目标,并坚定不移地执行计划,就是投资的全部内容。很多在加拿大的华人,苦苦寻找可以快速致富的投资产品,这是南辕北辙的做法,因为投资不是一个找投资产品的过程。先把目标设置好,在实现计划的过程中选择投资产品,才是正确的做法。加拿大是高福利国家,一个家庭能够实现“退休之前,夫妻互保100万人寿保险,拥有一套没有房贷的自住房,200万金融资产”的目标就可以成功实现主动收入向被动收入的转变,换言之,实现了财富自由,可以不去做自己不喜欢做的事了。

  
在实现这个目标的过程中,可以做房地产投资,可以创业,也可以做股票投资,看你擅长什么投资了。中国的GDP年增长率是6%,即,国民财富每12年翻一倍,年轻人努努力很容易赶超父辈的财富;加拿大GDP 年增长率2%,国民财富每36年翻一倍,你不借钱加大杠杆投资,就只能等下一代人超越较早前移民来加拿大的家庭了。因此,在加拿大的家庭投资计划中,首选加杠杆的投资,加杠杆购买的资产必须自带现金流,否则就是赌博根据上述推理,大城市的房地产是最好的投资产品。

  

房地产投资中,关键是杠杆,要从银行手中取得杠杆,必须要了解银行的房贷政策,并做好计划,步步为营地实施并完成计划。人们只有犯了大错之后,才会明白房贷计划的重要性。一个房贷错误,可以轻松毁了一个家庭的投资计划,变得既先穷也后穷

 

我们来看一个例子,这是一个没有看过这篇文章的人轻易就可以犯下的错误。夫妻两人年收入15万,用了10年时间,终于把自住房A的贷款付清了,手里还有19万存款,于是借款75万买了新的自住房B,房子A用于出租。搬家之后才发现A没有贷款,即,投资房没有杠杆,手里也没有现金周转了,于是向银行提出加按A房的申请,问了几家银行,吃的全是闭门羹。夫妻俩又开始了用税后收入偿还自住房B房贷的漫漫旅程。正确的做法是,先加按A,取出来的现金做首付买B。被这个例子扎心的家庭,在投资路上又回到了新移民的起点,从还贷款的角度上看从头再来了第二次,人生能有几个10年可以挥霍啊。15万年收入的家庭,如果有计划按步骤地换自住房和买投资房,在15年里可以完成购买5-10套房产的目标。如果犯了上述错误,一辈子也就2-3套房产。很多人地产投资到第三套房产就无法进行下去了,原因不是收入不高,而是房贷没有计划。

正确的房贷计划很简单:如果要购买投资房,就最大限度地加速偿还自住房;如果要购买新的自住房,需要加按已有的所有房产之后,再购买自住房;购买多套房的秘诀只有一个——自住房的贷款金额和月供永远保持最低,任何时候,只要自住房贷款余额和月供等于借款能力上限的时候,地产投资就会嘎然而止,重新回到新移民状态。

 

没有收入,是无法做房地产投资的,因为拿不到杠杆。有收入,但不报税也是没用,因为银行以应纳税收入作为依据。华人社区里比较突出的问题是自雇人士个人应纳税收入较低,无法进行地产投资。我们在这里说的是“民间地产投资”,申请的是按揭贷款/residential mortgage,所以银行要以个人应纳税收入为准,而不是业务或生意的收入来支持按揭贷款。每多交4千元个人所得税,按揭贷款可以增加4万,很显然借钱比攒钱快10倍。关于租金收入在贷款中的作用,很多人想多了,租金收入在支持贷款方面起到的作用非常有限。

  

如果房产用于短租,在某些城市是非法的,短租的收入没有合同,所以银行也不会作为可以持续收入用来支持房贷申请。因为银行要求申请人的偿债比例达到44%以下才会批准下一笔贷款,即,已有消费债务加即将发生的债务的月供与每月收入的比例低于44%,所以有些人觉得每套房子的投资收入能够抵消所有债务,银行就能批贷款的想法是错的。经常收的一些电话抱怨说,自己的朋友与自己的情况差不多,人家咋能借到钱买房,自己却借不到呢?这个世界很大,存活者偏差的确存在,但我相信没有收入,低收入的人群,一定很难拿到房贷。银行的主要工作就是把收入低,财务能力弱的家庭挡在高负债的门外。

 

房地产投资,是投资人对一个城市的信心,买的房子是这个城市的股票地产投资的收益来自于租金和资本增值。租金收入的现金流,是利用杠杆进行投资的必要条件,其作用就是尽量长期持有物业,在最理想的状态下卖出。由于杠杆的存在,可以放大资本收益,20%首付的情况下,杠杆倍数是5,房价涨10%,投资回报率是50%,因此地产投资的特点是:追求有杠杆的情况下资本收益率最大化。靠租金,发不了财。大家看到的关于现金流如何好的地产投资广告,其实都是在逃避谈论资本回报率问题。

 

适合做地产投资的城市,只有国际性一线城市,在一线城市中适合投资的公寓/condo 只能选择人口最密集的地方跑到郊区,边远的23线城市投资现金流好的地产,是本末倒置,丢了西瓜捡芝麻,最后,由于税务等摩擦费,可能芝麻也拿不回来。华人对现金流的误解很深,有人找了好多年有正现金流的物业,始终未果。其实现金流就是杠杆比率,首付高了,杠杆低了,现金流就是正的了;首付低了,杠杆大了,现金流就是负的以北约克的CONDO 为例,30%首付的情况下,现金流打平/break even,如果首付20%现金流就是负的,意思是继续追加首付。过分追求20%首付还有正现金流这一标准,在一线城市恐怕永远也做不了地产投资,被迫去小镇做地产投资,可以肯定这种背离地产投资本质的行为,不可能收到预期效果,而且与上面说的财富自由的目标没有关系,应该完全彻底地改变对现金流的偏见。

  

最后来说说《投资最重要的事》这本书对地产投资的启发。作者霍华德·马克斯对“风险”的定义非常到位,他认为“风险”是本金损失的可能性,而不是波动的大小这一点非常重要,很多人认为波动大的投资,风险大,所以回报高。而实践证明,风险大的投资,损失肯定大,但收益不一定大,波动只是在考验心脏承受能力,波动本身不是风险,只有本金损失的可能性才是真正的风险。例如,投资syndicated mortgage/联合按揭,本质上说属于房贷众筹,抵押品是土地,抵押顺序属于二贷,这是一种损失本金可能性极高的投资,8-14%的回报率反映不出风险溢价,很多投资者看不出其中的风险,贸然闯入,结果就可想而知了。买万科建的房子,与买万科的股票,在风险上也有本质上的区别:万科的房子不亏本卖,本金就没有损失;万科如果被门口的野蛮人收购了,万科股票在市场上价格几许就不一定了,退市造成本金全损也是可能的。

  

作者还提到一个“钟摆理论”:任何大类资产价格都有一个钟摆规律,没有哪类资产的价格摆上去能停在空中不下落,摆到最高点的时候应该出售,回摆到最低点的时候,应该买入。识别大类资产价格的钟摆特点,并采取逆向投资,是长期投资的战略。高买低卖,属于跟风,投资者,乃至所有人的人性弱点之一。投资,说到底,是一个面向未来的活动,未来希望高价卖出,现在就需要低价买入。

  

有人曾向巴菲特专门请教投资股市的技巧,回来之后沮丧地说,巴菲特就是个股市菜鸟,他关心的事都是股市以外的宏观经济以及企业的微观活动。地产投资,其实与地产市场也没有什么关系,房地产市场的交易信息,99%与地产投资无关,每月成交多少二手房,平均房价涨跌了多少等市场信息,每年看两次,知道趋势就够了。投资者只要能够识别风险,发现资产价格周期,制定可行的计划,保持一定的收入,坚守住只投资一线城市房产的原则,实现财务自由的目标并不难。2019年美联储和加拿大央行都会完成本轮加息,商业银行目前执行的新B20压力测试也将会在加息周期结束后被重新评估。加拿大房地产价格的钟摆在2019年上半年将会达到最低点,下半年即将向上摆动。

20191

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