你的出租房,报亏几年了?

出租房租给亲戚熟人有什么后果?遇到珍惜房子的好房客时,房东以低于市场价的租金出租,有什么后果?房东不贪心、只想有些租金cover一些费用总比空着房子好,这么做有什么后果?想起不久前一位客户找到我们,他的出租房才两年报亏就收到了CRA的信;甚至我们还有一位非税居民的客户,她的投资房头一年报亏就接到了CRA的稽查信。

说个真事儿,大家上网可以查到这个case,名字故事都是真的。

Hamilton 一位房东 John Hustak 有2处出租的小小房, 一处900尺、一处1000尺。七年来平均每年两处房租共$8,000,费用却达$16,000左右, 连续七年亏损。

他是怎么做到的呢?一处月租$450,另一处租给了侄女,每月$200。

CRA收到税表后非常不适,批评 John 没有以一个正确的态度来“经营”出租房 –  not  in a commercial manner, 驳回了七年的亏损。

老实但倔强的John 面对国家机器并没有妥协,而是奋起起诉了。

John在法庭上说,租金定得低是因为:

(1) 这些年空置率高,价格定高了没人租。保险公司已经通知若长期空置下去就不给续保了;

(2) 租客自付水电气费,还负责除草铲雪房屋维护等工作;

(3) 租客还分别表示过愿意今后买下房子,因此会好好保养房子;

(4) 我只想租金能帮我付掉地税,贷款利息和保险;

(5) 七年里曾经两次驱逐租客(租客欠租并毁坏房子),因此见到好租客很珍惜,不想定高价。

CRA在庭上说,我们研究了Hamilton 地区的CMHC报告,John在这些年所收租金不合理,远低于市场价。然后CRA以递进的方式说了重要的三句话:

一,经营出租房是一门生意,不想盈利的生意,就不是商业行为;

二,既然不是商业行为,就不能以报亏的形式体现在税表上;

三,既然不能报亏,也就不能以亏损抵减其他收入。

John 觉得跟CRA没法讲理,遂求助于法官,不是一般法官都会向着点儿老实本分的纳税人么。

法官调查发现:

(1) John没有和任何租客签过租约;

(2) John从未调研过Hamilton地区的房租市场价;

(3) 在连年亏损的情况下,John从未试图涨房租;

(4) 侄女每月房租200块,大大低于市场价。

最后,法官决定站在CRA一边,John既然没有 for profit的意愿,无法证明出租是在 commercial manner下进行,因此七年亏损应该从税表上移除(等于7年的出租行为没发生过),John必须补税、补利息。


附录:CRA对房租亏损的稽查信,样本请见我的另一篇博文:这位房东,你接到CRA来信了吗?


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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