十年


作者: 房东群二十群 一百万的白菜价摆两天

十年前我认识了一个朋友,他的一句话改变了我对很多事情的看法。

那年我24岁。作为骨灰级屌丝学霸,17岁只身来到加拿大读高中,从曼尼托巴的乡下学校登陆,一路靠奖学金打怪升级,终于爬到了蒙特利尔的麦吉尔大学。那年我刚好研究生转博士,一路朝着圣斗士方向前进着。

 

那年他四十四岁,刚从国内带妻子和女儿投资移民来到加拿大。在国内从事土地拍卖,有自己的公司。说话沉稳老练却低调。身上不乏成功商人的气场与干练。


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我们相差二十岁,生活状态,出生背景完全不同,感觉对方看待事物的角度和观点也大相径庭。说来也奇怪,虽然我们看似格格不入,但却越走越近,最终成为了忘年交。也正是这个人在我二十四岁那年对我说的一句话,把我扳成了斜杆青年,开启了我对地产投资的兴趣,也让我在地产投资的摸索阶段找到了一个标杆,没有迷失自己。

 

同年,我太太(那时还是女友)也刚巧结识了她未来发展路上的灯塔级人物。后来被她封为干妈。她一辈子没有去上过班,养育了四个非常成功的小孩(律师,会计师,和投行高管)。这位台湾老妈不仅在蒙特利尔有五十三间出租房,还在弗罗里达,上海,香港,及多伦多有多处房产。 我太太从她身上看到了自己最想做的事和最想成为的人:一个既可以在家陪伴自己小孩长大,又可以睡后收入重压群雄,眼光精准,下手利落的房产投资人和职业房东。

这两位的开导让我们在地产投资中谨慎前行,虽然不是每笔赚钱,但也越走越远。

 


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那年秋天,我们搬进了属于自己的第一个房子,一个两室两卫的公寓。由于那时还是二人世界,所以第二个卧室被显多余,于是决定拿出来出租。有人说分租自己家的卧室不能算是地产投资,但我们在分租过程中积累的知识和经验却为后来处理更大的投资项目和更复杂的租赁程序奠定了基础。

 

在那一年多的时间里,来来往往的短期租客大概有四五人。那时候还没有爱彼邻(Airbnb),也没有微信房东群。大多分房租赁都是靠朋友介绍和Craig’s List。蒙特利尔华人社区虽然也有蒙城华人网(报),但毕竟不像多伦多的51那么热。在这些租客中, 印象比较深刻的应该数老黄了。老黄四十出头,台湾来的虔诚基督教徒。是朋友介绍来的,说是从台湾移民到加拿大的时候落地在了爱德华王子岛(该不是忘记下飞机飞过了?),老婆和四个女儿都还在那边,但女儿要上高中了,所以想搬来蒙特利尔读比较好的学校。


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我们的朋友也是基督徒,所以在教会认识了他,了解到他在找1-2个月的短租也知道我们有空置房间在找合租租客,就帮我们搭了线。虽然大学时候也和别人合租公寓,但这算是我们第一次租自己的房给别人,又是分租,所以感觉有个熟人搭桥毕竟要放心一点,就二话不说租给了老黄。初见老黄,黑黑瘦瘦的中年男子,精神矍铄。估计每天和五个女人周旋也是很耗体力的(备注:一个老婆和四个女儿,你们不要想歪了)。

 

老黄来蒙特利尔的目标明确,时间周期清楚:要在来年开学前找好家人过来住的地方和学校。白天老黄早出办事,我们上班,晚餐时间有时候在厨房碰了面,大家闲聊几句顺便就一起吃个晚饭。这样相处倒也无大碍,可是一两个星期过后,大家比较熟悉了,老黄也就比较随便了,厕所使用时间越来越长,冰箱里他的食物越来越少(伴随着我们的食物也越来越少)。

 

印象比较深刻的是有一天我忽然想到喝一点我岳母从台湾给我带的金门高粱酒,一打开盒子,空的?问起老黄,他便从他房间里拿出瓶子晃了晃对我说:“哎呀,我晚上睡不着觉就想和一点酒,你看这也不剩什么了,干脆就让我全喝了吧。。。” 我听了虽然头上三条线,但也只好算了。老黄本来说住两个月,可是三个星期以后,他要办的事情就办妥了,于是他就提出了要提早退房。那时正直寒冬腊月,他突然提出提早退房对我们来说当然是损失。这才想起来因为是熟人介绍的,所以也没有合约,也没有押金。算算他付给我们的钱,减去被吃掉的食物(外加一瓶酒)。这个出租就算是做慈善事业了。

 

总结起来这次出租的经验是:

【1】房客不是朋友,与房客之间把握好友善但不混淆的关系很重要。

 

【2】只要是房客,就一定要走好所有的程序,事先讲好条件,该签的合约要签,提早退房有什么后果都要讲好。

 

【3】条件允许的情况下尽量不要跟房客住在一个屋檐下,距离产生美。

 

2010 年那年,太太决定转战多伦多发展。多伦多的地产让我们惊叹,虽然那时还在08/09震荡的恢复期。但是跟蒙特利尔相比,不论从价格,过去涨幅还是房屋和地区的种类上都不是一个数量级。蒙特利尔是一个岛,英法地区对半分。西边英语为主,东边法语为主。南岸英语(中文)为主,北边法语为主。华人投资区块屈指可数,以市中心为主,市中心基本没有独立屋。

 

多伦多区域众多,各区环境,价格,房屋种类都很不一样。跟大多数初到多伦多的年轻人一样,我们一开始落户在了北约克Yonge街两旁的那堆高楼里面。两房一卫的公寓,开放式厨房。700平方尺左右的标准配备。那时我还没有结束蒙特利尔的博士工作,太太也还在试用期,最终的工作地点还不确定。选择Yonge街算是中点,往东或西都不太会太远,往市中心也有地铁,进可攻退可守。这个房子自主不到几个月,太太的试用期就结束了。她被分到地处爱静阁的支部工作。 于是我们决定搬去爱静阁那边住,免去了每天早晚塞车的痛苦。

 

  

于是这个公寓就拿出来整租。那时还没有微信(没微信的时候我们是咋活下来的?维基百科说微信是2011年一月21日诞生的,真正走进我们生活应该是2013年的事情了吧。),租房就靠51。由于地点方便,不多久就有很多留学生问津。于是约在一天里面试。当时我不在,是我太太挑的租客,最后挑了两个文静的女生,租的时候她们跟我们确认停车位的事情,我挺好奇,她们没有车也不会开车,为什么问停车位?一年后跟她们结束租约的时候才知道,原来她们把车位租给了别人,还收了一百几十块钱一个月。

 

我不知道别的房东要是听到这个会怎么想,不过我倒是从中得到了灵感:原来房子和车位也可以分开出租。这次一年的租期平平顺顺,两个女生房间也保持得很干净,每月按时交租,几乎没有任何问题。

  

但一年后由于担心公寓物业管理费用上涨,再加上那时候还买了另外两个楼花,感觉持有的都是公寓,就决定把这间卖掉了。于是挂牌开始卖,找来经纪一做市场调查心里凉了半截:我们的单元在10楼,八楼跟我们同号同户型两个月前刚成交,价格却比再之前成交的低楼层还少了两万。已八楼的价格为标杆按楼层加价方式计算,我们的那套扣除经纪费用和买卖的交易费用就完全不赚钱了!于是来回考量,最后决定还是按我们的心里价位以原先的成交记录为参考挂了出去。

 

但正如我们担心的,经纪反馈回来的信息都是:感兴趣的买家都以八楼价格为参考出价,跟我们的心里价有一些差距。挂了2-3个月,有三四个offer进来,价格都差不多。最后我们只好还是以不赚不赔的价格卖掉了那个公寓。多年后,当我太太自己变成了经纪可以上经纪的系统查看背景资料的时候,她才意识到,当年那个八楼的单元,之所以比其他单元都少两万元,是因为那笔交易是私售。没有任何经纪费用。当年的经纪是自己不知情还是刻意隐瞒了这个实事我们就不得而知了。总之后来也就没有再和那个经纪有来往。

从这个楼的租售过程中我总结出了下面这些经验:

【1】作为新手房东,找租客最好是找跟自己经历背景年龄比较接近的人,想象自己会喜欢什么样的房子,房客就会喜欢什么样的房子,将心比心就能了解房客的需求,也能比较能互相体谅。在我们后来的租房经验中,由于生活背景疏离而产生房客提出我们不能理解的奇特要求的例子不占少数,回想起来,这一次成功的租房经验对于之后太太辞职走上职业房东的路起到了鼓励,支持的作用。

 

【2】公寓交易最大的潜在风险和潜在契机都在于你上下层邻居的成交价格。对比成交价格的数字可能不完全反应实际情况,有时需要多一个心眼。想想有没有可能有其他原因。

 

【3】房地产投资还是长线投资,1-2 年以内的短线操作毕竟是很难有收益的,尤其当时房子出租没有问题,租金也可以支付贷款费用。多年以后回去看这个公寓后来的成交记录,发现我们的买家卖出的时候多卖了十几万(但是看房子照片他们做了装修)。

 

在购买了几个公寓之后,我们也感觉是时候投资独立屋了。之前我们虽然也知道房地产的增值更多的是土地的成长,但是出于对房屋维修,保养和修缮方面知识的不了解,加上太太独自一人在多伦多,出于安全方面的考量,我们还是比较倾向投资公寓。这时候我的博士也到了写论文的阶段,所以不用再去实验室,跟导师申请了过来多伦多住着写论文。这也增加了我们对购买和管理独立屋的信心。

  

  

于是开始在爱静阁附近寻找独立屋。爱静阁附近的房子有一个特点:老!这里的房子大多都是1950年左右建成的单层红砖平房。翻建的很少,连里面重新装修过的都不多。但介于我们资金也不丰厚,本来也只能负担老旧的平房。 我们几番看房下来,我看上了一个里面新近装修了的老房子。这个房子楼上本来是三间小小的卧室,但在装修时被改成了一个大房间,一个大厕所和一个很小的书房。厨房也被改成了开放式的。有意思的是,这个平面不到1100平方尺的房子地下室居然被改成了两个独立的套间。各有各的厨房厕所。楼下也有自己的洗衣机和烘干机,跟楼上的分离。

 

这个房子有几点吸引了我:一是它里太太上班地方很近,走路15分钟可到;二是它新近装修,可以立即入住,不必再做装潢;其三是它地下室有两户可以分租,就算我们住在上面也有足够租金可以偿还贷款。太太其实不太喜欢这个房子。

  

她的担忧是:1.楼上结构改动很奇怪,从没有见过这样的房间分割;2. 房屋本身老旧,不知道会有什么其他隐患;3. 也是最让她不太能接受的是:门口有一个电线杆可以从客厅的窗户看到。虽然太太不太赞同,但是在我的坚持下还是购买了这个房子。于是开始了冗长的处理租客之间关系的各种纠葛。虽然我们通过过去的经验对于租客的选择已经有一定能力,从没选到过不付租金的租客,但是由于三户同处一个屋檐下,虽然各出各门,还是矛盾四起。时常需要调节噪音问题,垃圾丢放问题等各种杂事,非常琐碎。但是仅靠地下室租金收入就完全负担了房贷还有盈余,也让我们尝到了盈利的甜头。

   

我也开始学习做一些小小的房屋修缮。在拥有这个房子的第一年里也跟橘红色的H店产生了阶级友谊(有房的你们都懂的)。我们也尝试做了小小的装修,主要的工程是修缮了进门的楼梯。从找各家园艺公司来估价,去市政府询问这样的修改要符合那些条件,需不需要申请许可证,再到挑石材,自己设计楼梯的角度和方向等。虽然算是小工程,但是了解到了很多装修方面的门道。当然就像太太担心的,这房子也没让我们省事,居住才几个月地下室就漏水,我们还不得不退还租金让租客搬走全面烘干和防水。经历了这一次,我们在后来的买物业评估中,更能把握出售物业所需要的装修程度和价位。也对自己可以把握的装修工程量有了比较深的了解。

  

后来我博士毕业,得到去哈佛做博士后的机会,太太也刚好怀孕,所以决定请假陪我一同去波士顿。介于对处理房客纠纷的担忧,我们决定找管理公司帮忙打理这个房子的出租。太太找到了一家她挺满意的管理公司,公司负责人M先生八零后创业热情派。当时刚刚创立公司,对客户非常热情。虽然是新公司,却很有章法,文件写得得体,处理问题也有一套体系,于是我们就放心的让他们去找接下来的租客并且管理出租事宜。在未来的一年里我们都非常省心,每月房子自动打到我们户头,平时日常的小问题租客都会去问他们,他们也有专线电话和专门的客服人员帮客人答疑。客人也很满意他们的服务,所以同意帮我们剪草,做一些基本的护理。当然都是在合约之外的, 从没写下来。可惜好景不长,第二年出头,楼上的厕所堵塞渗水,租客一时没找到他们就开始发火。后来以此事作为导火索要求提早搬出。

 

我们根据合约要求他们至少应该给我们两个月的预知时间。租客马上变了颜色,开始说我们的房子租三户不合法,于是四处打电话,叫来市政,火警,等等上门检查。我们这才知道之前的人装修根本没有跟相关部门取得执照,所以被提了一堆要修改的地方。我们跟房客的矛盾也因此升级,最后不得不对证公堂,花了不少时间和经历。上庭的时候租客居然还说他帮我们剪草我们欠他剪草的钱,真是让我们哭笑不得。最后虽然官司打赢了,对方拍拍屁股走人,我们还是没能拿到最后一个月的房租。经过这么一折腾,我们对这个房子也有点心力交瘁了,于是就在那年挂牌卖掉了。这个房子从买到卖大概两年多时间,价格涨了25%(首付20%就算翻了一倍多)。加上出租赚的钱,应该算是不错的投资回报。

这次投资总结起来的几个经验教训就是:

【1】出租房子一定要懂法,也要合法,没事的时候你好我好大家好,有事的时候不合法规就会变成房客的把柄以此来要挟;

 

【2】装修好的房子不一定就没有问题,有时候为了省事可能反而会付出更多精力;

 

【3】没有跟房客打过官司的房东不是好地产投资人,心态很重要,一定要放平心态对待所有房东和房客之间的那些事;

 

【4】也是最总要的一点:老婆永远是对的!只有在家中得到共识的投资才能长久。没有一个投资值得用家庭和睦去换取回报。

 

如今,太太已经成功辞职做上了她梦想的职业房东。

有时候参加房东群聚会,大家会问太太:“你怎么那么厉害,眼(yun )(qi)那么好找到这么赚钱的物业?怎么能管理那么多户?做短租那么多来(xing)来(xing)往(se)往(se)的客人都能招呼得过来?” 听到这些我就回想起十年前我的忘年交对我说的那习话:

  

他曾对我说:“你知道吗?富人和穷人的差别不在于有多少钱,而在于知道怎么用钱。比如今天给你两亿,你知道要做什么吗?可是今天要是给李嘉诚两亿,明天这些钱就在赚更多的钱了。”

 

人都是慢慢成长起来的,先学会了操作小钱才能学会管理大钱。先学会处理一个房客,才会处理多个房客,先会照看一间房,才会照看一栋房。

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2条评论

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感谢投资历程的分享,教训和体会,感受到了这一路走来的艰辛和收获!很有启发


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非常好文

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